• 2019-11-29

Обзор: офисный рынок Киева

МАСШТАБЫ РАСТУТ

Согласно оценке консалтинговой компании Cushman & Wakefield в Украине по итогам трех кварталов 2019 года сектор офисной недвижимости Киева вырос на 59 600 м². Эта цифра уже превысила показатели нового предложения рынка за весь 2018 год, которое составило 50 700 м². В четвертом квартале ожидается выход еще 36 000 м², итого – 95 600 м² за 12 месяцев. В рамках всего рынка офисной недвижимости Киева, объем которого составляет 1,9 миллиона м², это не такая уж большая цифра, тем более что реальное новое предложение нынешнего года может быть ниже из-за смещения открытия некоторых проектов на 2020 год.

В консалтинговой компании Colliers International (Украина) подсчитали, что совокупная площадь офисных зданий, которые находятся на стадии строительства в Киеве, составляет 216 000 м2 (данная цифра включает все офисные здания арендуемой площадью свыше 5000 м² на стадии строительства либо введенные в эксплуатацию, но не готовые ко въезду арендаторов). Перспективное предложение до конца 2019 и 2020 года выглядит следующим образом: БЦ Avenue53 на проспекте Победы, БЦ LEVEL по ул. Лабораторной, БЦ HILLFORT Business Mansion по ул. Михайловской, БЦ RETROVILLE на проспекте Правды. И это далеко не все.

Например, активно ведется строительство офисной части инновационного парка UNIT.City по ул. Дорогожицкой. В ближайшей перспективе запланированы к открытию два кампуса общей площадью 20 000 м². А в 2020 году к ним добавится строительство еще 70 000 м² новых офисных площадей.

Развивает офисный портфель и инвестиционно-девелоперская компания City Capital Group, реализующая сразу несколько таких проектов. В середине 2020 года она намерена открыть бизнес-центр « Платформа» общей площадью 20 500 м², который реализуется по ул. Короленковской на месте бывшей фабрики. Также в портфеле будущих проектов находятся «Платформа Innovation Park» с офисами и коворкингами по ул. Беломорской и офисное здание по ул. Сковороды. Кроме того, компания продолжает работать над новыми коворкингами. Такой проект она намерена реализовать на территории маркет-молла «Дарынок», также расположенного по ул. Беломорской. В частности, в одном из корпусов молла под гибкие офисы будет реконструирован 3-й этаж общей площадью 3800 м². Планируемая дата открытия – декабрь 2019 года.

ОСНОВНЫЕ ОБЪЕКТЫ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, ЗАПЛАНИРОВАННЫЕ К ОТКРЫТИЮ В КИЕВЕ В IV КВАРТАЛЕ 2019 ГОДА*

*Некоторые объекты могут сместить сроки открытия на 2020 год

Источник: Colliers International (Украина)

ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ И АРЕНДНЫЕ СТАВКИ – ДИНАМИКА ПОЛОЖИТЕЛЬНАЯ

Постепенное снижение вакантности и рост арендных ставок, наблюдающиеся на рынке офисов Киева в последние годы, послужили драйверами к возобновлению строительства замороженных или отложенных проектов, а также к реализации новых. Но объемы ввода пока не настолько велики, чтобы удовлетворить существующий спрос. И уже два года на рынке Киева наблюдается нехватка офисных помещений, которые отвечали бы запросам потенциальных арендаторов, в частности крупных лотов от 1000 м². Так, по данным Cushman & Wakefield в Украине, доля свободных площадей на офисном рынке составила 5,2% в третьем квартале 2019 года (для сравнения, в конце 2016 года этот показатель превышал 15,5%, то есть за три года вакантность упала в три раза). По прогнозам консультантов, вакантность на рынке продолжит снижаться.

Согласно подсчетам Colliers International (Украина) по итогам девяти месяцев текущего года объем заключенных договоров аренды офисов составил около 131 000 м², что превышает результаты всего 2018 года. Ограниченный объем доступного предложения стал стимулом к возобновлению подписания предварительных договоров, при этом в первую очередь поглощаются качественные помещения с удобной локацией. «Такая тенденция является одним из индикаторов повышенного спроса и формирования рынка арендодателя», – отметили в Colliers International (Украина). По оценкам Cushman & Wakefield в Украине, около 40% офисов, которые будут введены в эксплуатацию в период с четвертого квартала 2019 до конца 2020 года (а по текущим предварительным подсчетам этот показатель может составить 252 000 м² арендуемых площадей), по состоянию на ноябрь 2019 года уже сданы в аренду или проданы конечным пользователям.

Например, как сообщили в City Capital Group, на сегодняшний день уже забронированы все площади ее строящегося бизнес-центра по ул. Короленковской. «Резидентами БЦ станут крупные международные IT-компании», – отметил девелопер. Именно IT-сектор сейчас является основным потребителем офисов – на него приходится около 45-48% спроса. За ним следуют предприятия секторов энергетики и промышленности, а также компании, предоставляющие бизнес-услуги. Лидеры среди них по поглощению офисных метров – это коворкинг-операторы.

Важно отметить, что большая часть спроса на офисы связана с расширением компаний; есть арендаторы, которые стремятся улучшить качество занимаемых площадей или сократить операционные расходы путем переезда в другие объекты; меньше всего поглощения приходится со стороны новых для рынка бизнесов.

Арендные ставки продемонстрировали умеренный рост в 2019 году по отношению к 2018. По данным Colliers International (Украина), средний диапазон составляет $22-30/м²/месяц в классе А, $14-21/м²/месяц в классе В и $9-13/м²/месяц в классе С (без учета НДС и эксплуатационных расходов). В некоторых объектах цена достигает $33-40/м²/месяц. В краткосрочной перспективе ставки аренды продолжат рост.

Подробнее о тенденциях на офисном рынке Киева, сегодняшних условиях взаимодействия арендаторов и арендодателей, прогнозах развития сектора на ближайшую перспективу читайте в разделе CP ROUND TABLE.

Статья опубликована в журнале Commercial Property №10(195) ноябрь 2019.