• 2020-01-09

Обзор: офисный рынок Киева

МАСШТАБЫ РАСТУТ

Согласно оценке консалтинговой компании Cushman & Wakefield в Украине по итогам трех кварталов 2019 года сектор офисной недвижимости Киева вырос на 59 600 м2. Эта цифра уже превысила показатели нового предложения рынка за весь 2018 год, которое составило 50 700 м2. В четвертом квартале ожидается выход еще 36 000 м2, итого – 95 600 м2 за 12 месяцев. В рамках всего рынка офисной недвижимости Киева, объем которого составляет 1,9 миллиона м2, это не такая уж большая цифра, тем более что реальное новое предложение нынешнего года может быть ниже из-за смещения открытия некоторых проектов на 2020 год.

В консалтинговой компании Colliers International (Украина) подсчитали, что совокупная площадь офисных зданий, которые находятся на стадии строительства в Киеве, составляет 216 000 м2 (данная цифра включает все офисные здания арендуемой площадью свыше 5000 м2 на стадии строительства либо введенные в эксплуатацию, но не готовые ко въезду арендаторов). Перспективное предложение до конца 2019 и 2020 года выглядит следующим образом: БЦ Avenue53 на проспекте Победы, БЦ LEVEL по ул. Лабораторной, БЦ HILLFORT Business Mansion по ул. Михайловской, БЦ RETROVILLE на проспекте Правды. И это далеко не все.

Например, активно ведется строительство офисной части инновационного парка UNIT.City по ул. Дорогожицкой. В ближайшей перспективе запланированы к открытию два кампуса общей площадью 20 000 м2. А в 2020 году к ним добавится строительство еще 70 000 м2 новых офисных площадей.

Развивает офисный портфель и инвестиционно-девелоперская компания City Capital Group, реализующая сразу несколько таких проектов. В середине 2020 года она намерена открыть бизнес-центр « Платформа» общей площадью 20 500 м2, который реализуется по ул. Короленковской на месте бывшей фабрики. Также в портфеле будущих проектов находятся «Платформа Innovation Park» с офисами и коворкингами по ул. Беломорской и офисное здание по ул. Сковороды. Кроме того, компания продолжает работать над новыми коворкингами. Такой проект она намерена реализовать на территории маркет-молла «Дарынок», также расположенного по ул. Беломорской. В частности, в одном из корпусов молла под гибкие офисы будет реконструирован 3-й этаж общей площадью 3800 м2. Планируемая дата открытия – декабрь 2019 года.

ОСНОВНЫЕ ОБЪЕКТЫ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, ЗАПЛАНИРОВАННЫЕ К ОТКРЫТИЮ В КИЕВЕ В IV КВАРТАЛЕ 2019 ГОДА*

*Некоторые объекты могут сместить сроки открытия на 2020 год

Источник: Colliers International (Украина)

ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ И АРЕНДНЫЕ СТАВКИ – ДИНАМИКА ПОЛОЖИТЕЛЬНАЯ

Постепенное снижение вакантности и рост арендных ставок, наблюдающиеся на рынке офисов Киева в последние годы, послужили драйверами к возобновлению строительства замороженных или отложенных проектов, а также к реализации новых. Но объемы ввода пока не настолько велики, чтобы удовлетворить существующий спрос. И уже два года на рынке Киева наблюдается нехватка офисных помещений, которые отвечали бы запросам потенциальных арендаторов, в частности крупных лотов от 1000 м2. Так, по данным Cushman & Wakefield в Украине, доля свободных площадей на офисном рынке составила 5,2% в третьем квартале 2019 года (для сравнения, в конце 2016 года этот показатель превышал 15,5%, то есть за три года вакантность упала в три раза). По прогнозам консультантов, вакантность на рынке продолжит снижаться.

Согласно подсчетам Colliers International (Украина) по итогам девяти месяцев текущего года объем заключенных договоров аренды офисов составил около 131 000 м2, что превышает результаты всего 2018 года. Ограниченный объем доступного предложения стал стимулом к возобновлению подписания предварительных договоров, при этом в первую очередь поглощаются качественные помещения с удобной локацией. «Такая тенденция является одним из индикаторов повышенного спроса и формирования рынка арендодателя», – отметили в Colliers International (Украина). По оценкам Cushman & Wakefield в Украине, около 40% офисов, которые будут введены в эксплуатацию в период с четвертого квартала 2019 до конца 2020 года (а по текущим предварительным подсчетам этот показатель может составить 252 000 м2 арендуемых площадей), по состоянию на ноябрь 2019 года уже сданы в аренду или проданы конечным пользователям.

Например, как сообщили в City Capital Group, на сегодняшний день уже забронированы все площади ее строящегося бизнес-центра по ул. Короленковской. «Резидентами БЦ станут крупные международные IT-компании», – отметил девелопер. Именно IT-сектор сейчас является основным потребителем офисов – на него приходится около 45-48% спроса. За ним следуют предприятия секторов энергетики и промышленности, а также компании, предоставляющие бизнес-услуги. Лидеры среди них по поглощению офисных метров – это коворкинг-операторы.

Важно отметить, что большая часть спроса на офисы связана с расширением компаний; есть арендаторы, которые стремятся улучшить качество занимаемых площадей или сократить операционные расходы путем переезда в другие объекты; меньше всего поглощения приходится со стороны новых для рынка бизнесов.

Арендные ставки продемонстрировали умеренный рост в 2019 году по отношению к 2018. По данным Colliers International (Украина), средний диапазон составляет $22-30/м2/месяц в классе А, $14-21/м2/месяц в классе В и $9-13/м2/месяц в классе С (без учета НДС и эксплуатационных расходов). В некоторых объектах цена достигает $33-40/м2/месяц. В краткосрочной перспективе ставки аренды продолжат рост.

Подробнее о тенденциях на офисном рынке Киева, сегодняшних условиях взаимодействия арендаторов и арендодателей, прогнозах развития сектора на ближайшую перспективу читайте в разделе CP ROUND TABLE.

Статья опубликована в журнале Commercial Property №10(195) ноябрь 2019.