• 2020-01-09

Огляд: офісний ринок Києва

МАСШТАБИ РОСТУТЬ

Згідно з оцінкою консалтингової компанії Cushman & Wakefield в Україні за підсумками трьох кварталів 2019 року сектор офісної нерухомості Києва виріс на 59 600 м2. Ця цифра вже перевищила показники нового пропозиції ринку за весь 2018 рік, яке становило 50 700 м 2. У четвертому кварталі очікується вихід ще 36 000 м2, разом - 95 600 м2 за 12 місяців. В рамках всього ринку офісної нерухомості Києва, обсяг якого становить 1,9 мільйона м2, це не така вже й велика цифра, тим більше що реальне нова пропозиція нинішнього року може бути нижче через зсув відкриття деяких проектів на 2020 рік.

У консалтинговій компанії Colliers International (Україна) підрахували, що сукупна площа офісних будівель, які знаходяться на стадії будівництва в Києві, становить 216 000 м2 (дана цифра включає всі офісні будівлі орендованою площею понад 5000 м2 на стадії будівництва або введені в експлуатацію, але не готові до в'їзду орендарів). Перспективну пропозицію до кінця 2019 і 2020 року виглядає наступним чином: БЦ Avenue53 на проспекті Перемоги, БЦ LEVEL по вул. Лабораторної, БЦ HILLFORT Business Mansion по вул. Михайлівській, БЦ RETROVILLE на проспекті Правди. І це далеко не все.

Наприклад, активно ведеться будівництво офісної частини інноваційного парку UNIT.City по вул. Дорогожицькій. У найближчій перспективі заплановано до відкриття два кампуса загальною площею 20 000 м2. А в 2020 році до них додасться будівництво ще 70 000 м2 нових офісних площ.

Розвиває офісний портфель і інвестиційно-девелоперська компанія City Capital Group, що реалізує відразу кілька таких проектів. В середині 2020 року вона має намір відкрити бізнес-центр «Платформа» загальною площею 20 500 м2, який реалізується по вул. Короленківською на місці колишньої фабрики. Також в портфелі майбутніх проектів перебувають «Платформа Innovation Park» з офісами і коворкінг по вул. Біломорсько і офісна будівля по вул. Сковороди. Крім того, компанія продовжує працювати над новими коворкінг. Такий проект вона має намір реалізувати на території маркет-молу «Даринок», також розташованого по вул. Біломорсько. Зокрема, в одному з корпусів молла під гнучкі офіси буде реконструйований 3-й поверх загальною площею 3800 м2. Планована дата відкриття - грудень 2019 року.

ОСНОВНІ ОБ'ЄКТИ ОФІСНИХ НЕРУХОМОСТІ, ЗАПЛАНОВАНІ ДО ВІДКРИТТЯ В КИЄВІ В IV КВАРТАЛІ 2019 року *

* Деякі об'єкти можуть змістити терміни відкриття на 2020 рік

Джерело: Colliers International (Україна)

ЗАПОВНЮВАНІСТЬ і ОРЕНДНІ СТАВКИ - ДИНАМІКА ПОЗИТИВНА

Поступове зниження вакантності і зростання орендних ставок, що спостерігаються на ринку офісів Києва в останні роки, послужили драйверами до відновлення будівництва заморожених або відкладених проектів, а також до реалізації нових. Але обсяги введення поки не настільки великі, щоб задовольнити існуючий попит. І вже два роки на ринку Києва спостерігається нестача офісних приміщень, які відповідали б запитам потенційних орендарів, зокрема великих лотів від 1000 м2. Так, за даними Cushman & Wakefield в Україні, частка вільних площ на офісному ринку склала 5,2% в третьому кварталі 2019 року (для порівняння, в кінці 2016 року цей показник перевищував 15,5%, тобто за три роки вакантність впала в три рази). За прогнозами консультантів, вакантність на ринку продовжить знижуватися.

Згідно з підрахунками Colliers International (Україна) за підсумками дев'яти місяців поточного року обсяг укладених договорів оренди офісів склав близько 131 000 м2, що перевищує результати всього 2018 року. Обмежений обсяг доступного пропозиції став стимулом до відновлення підписання попередніх договорів, при цьому в першу чергу поглинаються якісні приміщення зі зручною локацією. «Така тенденція є одним з індикаторів підвищеного попиту і формування ринку орендодавця», - відзначили в Colliers International (Україна). За оцінками Cushman & Wakefield в Україні, близько 40% офісів, які будуть введені в експлуатацію в період з четвертого кварталу 2019 до кінця 2020 року (а за поточними попередніми підрахунками цей показник може скласти 252 000 м2 орендованих площ), за станом на листопад 2019 року вже здано в оренду або продані кінцевим користувачам.

Наприклад, як повідомили в City Capital Group, на сьогоднішній день вже заброньовані всі площі її будується бізнес-центру по вул. Короленківською. «Представниками БЦ стануть великі міжнародні IT-компанії», - зазначив девелопер. Саме IT-сектор зараз є основним споживачем офісів - на нього припадає близько 45-48% попиту. За ним слідують підприємства секторів енергетики та промисловості, а також компанії, що надають бізнес-послуги. Лідери серед них по поглинанню офісних метрів - це коворкінг-оператори.

Важливо відзначити, що велика частина попиту на офіси пов'язана з розширенням компаній; є орендарі, які прагнуть поліпшити якість займаних площ або скоротити операційні витрати шляхом переїзду в інші об'єкти; найменше поглинання доводиться з боку нових для ринку бізнесів.

Орендні ставки продемонстрували помірне зростання в 2019 році по відношенню до 2018 За даними Colliers International (Україна), середній діапазон становить $ 22-30 / м2 / місяць в класі А, $ 14-21 / м2 / місяць в класі В і $ 9-13 / м2 / місяць в класі С (без урахування ПДВ і експлуатаційних витрат). У деяких об'єктах ціна досягає $ 33-40 / м2 / місяць. У короткостроковій перспективі ставки оренди продовжать зростання.

Детальніше про тенденції на офісному ринку Києва, сьогоднішніх умовах взаємодії орендарів і орендодавців, прогнозах розвитку сектора на найближчу перспективу читайте в розділі CP ROUND TABLE.

Стаття опублікована в журналі Commercial Property №10 (195) ноябрь 2019.