• 2014-08-25

Міжнародна класифікація офісних приміщень стосовно до українського ринку комерційної нерухомості

У Києві багато пропозицій з оренди приміщень для бізнесу. Ви можете знайти як офісні приміщення в нежилому фонді, кімнати під офіс так і офіси різних розмірів в бізнес центрах. Для успішного ведення бізнесу незалежно від виду діяльності необхідний комфортний офіс, де можна оперативно вирішувати всі поставлені завдання. Крім цього немаловажну роль відіграє розташування офісу. Сьогодні ринок комерційної нерухомості насичений пропозиціями будь-якої цінової категорії, будь-якими варіантами місця розташування, розмірами і комфортабельністю офісів.

Спробуємо розібратися з ринком комерційної нерухомості.

Всю комерційну нерухомість можна поділити на три категорії:

• професійні офісні приміщення
• напівпрофесійні офісні приміщення
• квартирні офіси

До професійних офісним приміщенням ставляться бізнес центри або офісні центри класу «А», «В», «С».

До напівпрофесійним офісним приміщенням ставляться приміщення в будівлях нежитлового фонду.

Квартирні офіси - квартири на нижніх поверхах житлових будинків.

Офіси класу "А" - найпрестижніші приміщення, розташовуються в нових офісних комплексах і бізнес центрах в центрі міста. Ці будівлі мають найвищий рівень сервісу: "розумні" будівлі, що передбачають повну оптимізацію і автоматизацію всіх систем життєзабезпечення, розгорнуту інфраструктуру централізованого забезпечення орендарів оргтехнікою, оптико-волоконного зв'язку, ресепшн, конференц-зали, засоби побутового обслуговування і відпочинку. Все це міститься в бездоганному стані. Будівлі забезпечені власними службами безпеки, управління та обслуговування і охоронюваними підземними стоянками. Даний клас передбачає сучасну вільне планування, дорогу обробку, підвісні стелі і багато іншого.

Офіси класу "В" - це приміщення з майже такими ж характеристиками, що й офіси класу "A". Вони можуть перебувати в нових або в тільки що реконструйованих будівлях, що мають необхідні інженерні комунікації. В них може бути відсутнім центральна система кондиціонування. Ці офіси не настільки престижні й спектр пропонованих послуг не такий широкий - парковка, наприклад, найчастіше розташована на відкритому повітрі. До цього класу відносяться також офіси класу "А" після 5-7 років експлуатації, реконструйовані і переобладнані старовинні особняки, розташовані в центрі міста.

Офіси класу "С" - це приміщення, орендовані зазвичай у НДІ або виробничого підприємства. Іноді їх називають "радянськими". Останній ремонт в них може бути зроблений більш 10 років тому з використанням тих, що були в той час матеріалів. У такому приміщенні зазвичай немає сучасного зв'язку, центрального кондиціонування, система вентиляції - звичайна, а туалетна кімната в коридорі. В основному це недавно з'явилися офісні будівлі, що знаходяться не в центрі міста, але на перетині транспортних шляхів, поблизу станцій метро та основних радіальних магістралей. Клас "С" передбачає досить скромний набір послуг: телефон, можливий вихід в Інтернет.

Офіси класу "D" - офісні приміщення в будівлях із застарілими інженерними комунікаціями, дерев'яними перекриттями, відсутністю спеціалізованих служб життєзабезпечення. Як правило, такі приміщення потребують капремонту.

Офіси класу "Е" - приміщення в будівлях, не пристосованих для розміщення офісів і вимагають реконструкції. Це можуть бути переобладнані підвальні та напівпідвальні приміщення, квартири в житлових будівлях, іноді з окремим входом і автостоянкою на 2-4 машини. За умови вдалого розташування, ремонту європейського класу, оснащення якісними меблями та оргтехнікою такі офіси цілком можуть конкурувати з офісами більш високого класу.

Для сегментації ринку нерухомості провідними девелоперами ринку нерухомості Києва та Комітетом з питань нерухомості Американської Торгової Палати в Україні була адаптована міжнародна класифікація офісних приміщень стосовно до українського ринку комерційної нерухомості.

10 обов'язкових вимог до офісних приміщень:

1. Місце розташування в центральному діловому районі міста або в рамках інших сформованих районах міста, розташованих поруч з транспортними розв'язками.

2. Професійний менеджмент будівлі з прозорою системою бухгалтерського обліку та системою "відкритої книги" для обліку експлуатаційних витрат, їх розподілу та відшкодування.

3. Окрема, чітко позначена вхідна група в офісну будівлю з фойє.

4. Чистий висота стель не менше 2,7 м на площі не менше 90% використовуваних офісних площ.

5. Під охороною парковка (виключаючи стихійну парковку на вулиці) всередині будівлі або на прилеглій до будівлі території з розрахунку не менше 1 машиномісця на 100 кв.м орендованих (продаваних) площ.

6. Енергопостачання, щонайменше 50 Вт на 1 кв. м площі при повному освітленні і підключеному обладнанні, забезпечене небудь електропостачанням по 1 категорії, або за допомогою дизель-генератора.

7. Система опалення, вентиляції та кондиціонування: щонайменше, 2-трубна (1 контур) з індивідуальним регулюванням температури для кожного орендаря, що забезпечує чотириразовий повітрообмін в годину (з подачею свіжого повітря).

8. Відкрите планування площ з сіткою колон, що забезпечує гнучкість перепланування.

9. Оптоволоконні цифрові телефонні лінії, ISDN, Інтернет-послуги в будівлі.

10. Коефіцієнт приміщень загального користування, які підлягають до оплати, не більше 12%.

10 додаткових вимог до офісних приміщень:

1. Вихід фасаду будівлі на вулицю (помітне фронтальне розташування на вулиці).

2. Раціональне відстань між вікнами, при якому не менше 95% використовуваних площ знаходяться в межах 10 м від джерела природного освітлення (вікна або атріуму).

3. Мінімальна площа поверху - 500 кв. м.

4. Середня відстань між зовнішньою стіною і внутрішньою межею використовуваних площ не повинно перевищувати 10 м.

5. Забезпечення підключення комунікаційних систем в будь-якому місці завдяки фальшполи, комунікаційним каналам під підлогою або коробам по периметру приміщень.

6. Середній час очікування ліфта в часи пік не довше 30 сек. (з моменту виклику).

7. Розташування поблизу станцій метро або зупинки транспорту.

8. Точки громадського харчування для співробітників всередині будівлі або на близькій відстані від будівлі

9. Допустиме навантаження на підлогу - 450 кг / кв. м

10. Освітлення офісних приміщень - не менше 400 люкс на рівні робочої поверхні.

Офіси Класу "А". Офісні будівлі класу "А" повинні відповідати 16-й пунктам вимог: 10-ти з обов'язкових і як мінімум 6-ти з додаткових.

Офіси Класу "B". Офісні будівлі класу "В" повинні відповідати 13-и пунктам вимог, як мінімум 7 з з яких повинні бути в числі обов'язкових.

Офіси Класу "C". Офісні будівлі класу "С" повинні відповідати 7-й пунктам вимог, як мінімум 5 з яких мають бути в числі обов'язкових.