• 2014-01-14

Классификация бизнес центров и офисных помещений Киева

Офисы класса «А»

Офисы класса «А» располагаются в новых бизнес центрах в центральных и престижных районах города, с удобной транспортной развязкой и парковкой, с оптимальной планировкой, качественным ремонтом и современными коммуникациями, автоматизированными системами жизнеобеспечения.

Бизнес центры Киева класса «А» представляют собой новые монолитно-каркасные или кирпичные здания. В офисах такого класса, как правило, устанавливаются фальшполы и подвесные потолки. Поэтому высота потолков в таких помещениях до ремонта должна составлять 3,5—3,6 м (после ремонта — не менее 2,7 м).

Окна в помещениях должны обеспечивать нормальную освещённость в течении всего светлого времени суток, не создавая перегрева помещений и не создавая солнечных бликов внутри помещения. Это достигается расположением окон («панорамное остекление») и использованием специального стекла.

Здание бизнес центра класса «А» должно быть построено по авторскому (не типовому) проекту. Внешняя отделка должна быть современной и качественной. Внутренняя отделка помещений в таких офисных комплексах обычно делается по заказу арендатора (при смене арендатора делается капитальный ремонт).

Офичные центры класса «А» оснащаются техникой и инженерным оборудованием при постройке здания. Необходимо наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения: вентиляции, пожаротушения, резервного электропитания, специальных средств эвакуации, климат-контроля (отдельно в местах общего пользования и в отдельных офисах). Система безопасности в бизнес центре должна представлять собой комплекс для контроля окружающей территории, входов в здание и внутренних помещений: видеонаблюдение, датчики движения системы ограничения доступа в помещения (с идентификацией каждого посетителя).

Офисные центры Киева должены быть обеспечены всей бизнес-инфраструктурой: собственными охраняемыми стоянками, отдельными телефонными линиями, собственной мини-АТС, скоростным интернетом (в том числе беспроводные сети — WiFi), специальными помещениями (конференц-залами, переговорными комнатами, комнатами отдыха, бытовыми помещениями, кухнями в офисах). В здании необходимы также предприятия общественного питания: кафе, бары и рестораны.  Служба безопасности бизнес центра Киева класса «А» обычно выполняет не только прямые обязанности (охрана здания, помещений и территории), но и дополнительные: первый контакт с посетителями (справка, сопровождение в нужный офис, предупреждение о визите, недопуск нежелательных посетителей, рекламных агентов и распространителей, возможный контроль за работниками офисов (по желанию арендатора), составление графика приходов и уходов сотрудников.

Офисы класса «В» («В+»)

Офисы классов «В» и «В+» обладают практически теми же характеристиками, что и класса «А», но имеют явные недостатки с точки зрения крупных арендаторов: не новый бизнес центр (т. е. тот же класс «А» после 5—7 лет использования), расположение не в центре города, недостаточно вместительная автостоянка, относительно мелкие помещения.

К бизнес центрам класса «В+» относят комплексы, отличающиеся от аналогов класса «А» незначительно — лишь по одному-двум параметрам. Так, часто к классу «В+» относят бизнес центры, расположение вне пределов делового центра, но по остальным характеристикам соответствующие классу «А». Однако гораздо чаще к классу «В+» относят свои здания сами владельцы, чтобы привлечь крупных арендаторов или поднять цену аренды. Сам бизнес центр при этом может быть ничем не отличаться от аналогов класса «В».

Здание бизнес центра класса «В» может быть новым или реконструированным, монолитно-каркасным или кирпичным. Внутренняя планировка может быть различной, но, как правило, ограничивает серьёзную модернизацию помещений и расширение офисного штата. Тем не менее, помещение позволяет сделать современный офисный ремонт (включая установку фальшполов и подвесных потолков). Внутренняя отделка должна быть свежей, соответствующей местному понятию «евроремонт». Проект здания может быть как индивидуальным, так и типовым. Но предпочтительно все же первое, причем с учетом пожеланий первых арендаторов.

К техническому оснащению бизнес центров класса «В» требования обычно практически такие же, как и в классе «А»: комплекс должен обеспечивать нормальную работу сотрудников и их коммуникации. Необходим климат-контроль во всём здании (возможны варианты: например, климат-контроль в отдельных помещениях и сплит-система в общественных местах). Система безопасности должна соответствовать требованиям, описанным в классе «А». В то же время, системы жизнеобеспечения могут быть проще: например, не автоматические, а приводимые в действие персоналом здания.

Как правило, в бизнес центрах класса «В» размещаются офисы средних компании. Также такие бизнес центры считаются хорошим вариантом для операционных офисов крупных компаний — т. е. офисов, не выполняющих представительских и имиджевых функций.

Офисы класса «С»

Основные характеристики бизнес центров класса «С» соответствуют классу «В», но есть недостатки (в расположении, в оборудовании, в коммуникациях), серьёзно затрудняющие работу арендаторов. Как правило, это устаревшие офисные, административные или социальные здания в местах, до которых неудобно добираться. Особых требований к офисам класса «С» не предъявляется — вернее, требования определяет арендатор, исходя из специфики бизнеса. Так, в них бизнес центрах класса «С» может быть новая система кондиционирования, но инженерные коммуникации устарели.

Класс «С» — самый распространённый среди бизнес центров Киева. (Многие эксперты по недвижимости и сами арендаторы предпочитают называть такие здания более «непритязательно»: офисные центры, офисные здания) К этому классу относят все бизнес центры, которые не попадают по характеристикам ни в класс «А», ни в «В». Некоторые киевские риелторы предлагают ввести также класс «D». По их мнению, класс «С» должен предоставлять набор удобств, минимально необходимый для современного бизнес центра: систему кондиционирования помещений (сплит-систему), круглосуточную охрану и «нормальный ремонт» помещений. Бизнес центры, которые не могут предоставить указанных минимальных сервисов предлагается относить к классу «D». Однако ввести это в практику пока не удаётся: бизнес центры класса «С» настолько разнообразны по расположению, состоянию, размерам, что вполне можно было бы вводить классы «Е», «F» и так далее. Ни установленной системы классификации, ни профессиональных (и объективных) классификаторов в Киеве пока нет. Поэтому пока класс «С» используется для обозначения всех комплексов, предоставляющих в аренду самые дешёвые офисы с минимальным набором удобств.

Почти все бизнес центры класса «С» — это здания советского периода постройки различного назначения: бывшие детские сады, школы, научно-исследовательские институты, госучреждения. Они разного «возраста», в разном состоянии, расположены в разных частях города. Здания кирпичные или панельные, распланированные по коридорной системе с отдельными помещениями небольшой площади.

Сопутствующие услуги минимальны. Например, в здании может быть буфет (часто «советского типа»), поверхностная уборка помещений. Бизнес центров класса «С» совершенно без охраны в Киеве нет, хотя часто функции охраны выполняет вахтёр. Не все бизнес центры класса «С» имеют собственную стоянку. Имеющиеся коммуникации в таких бизнес центрах обычно ограничены, что может затруднять работу с телефонами или интернетом.

Расположение бизнес центров класса «С» может отличаться кардинально: они могут находиться в центре Киева (например, на территории завода «Арсенал» на Печерске), в черте делового района (например, в зданиях завода «Артём» на Лукьяновке), на окраинах (в промзонах Старой Дарницы, Борщаговки, Отрадного).

Аренда помещений в Киеве - вопрос серьезный. Для арендатора важно не переплатить, но и тем более не иметь проблем с арендуемым помещением. Поэтому после того, как вы выберите помещение, обязательно осмотрите его и тщательно проанализируйте его документы. Только если у вас не будет вопросов по документам и недопонимания с арендодателем, можно без особого риска заключать договор аренды нежилых помещений.