• 2014-01-14

Класифікація бізнес центрів і офісних приміщень Києва

Офіси класу «А»

Офіси класу «А» розташовуються в нових бізнес центрах в центральних і престижних районах міста, із зручною транспортною розв'язкою та парковкою, з оптимальною плануванням, якісним ремонтом і сучасними комунікаціями, автоматизованими системами життєзабезпечення.

Бізнес центри Київа класу «А» являють собою нові монолітно-каркасні або цегляні будівлі. В офісах такого класу, як правило, встановлюються фальшполи і підвісні стелі. Тому висота стель у таких приміщеннях до ремонту повинна становити 3,5-3,6 м (після ремонту - не менше 2,7 м).

Вікна в приміщеннях повинні забезпечувати нормальну освітленість на протязі всього світлого часу доби, не створюючи перегріву приміщень і не створюючи сонячних відблисків усередині приміщення. Це досягається розташуванням вікон («панорамне скління») і використанням спеціального скла.

Будинок бізнес центру класу «А» має бути побудовано за авторським (не типовому) проекту. Зовнішня обробка повинна бути сучасною і якісною. Внутрішнє оздоблення приміщень в таких офісних комплексах зазвичай робиться за замовленням орендаря (при зміні орендаря робиться капітальний ремонт).

Бізнес центри класу «А» оснащуються технікою та інженерним устаткуванням при спорудженні будівлі. Необхідна наявність автоматизованих систем життєзабезпечення: вентиляції, пожежогасіння, резервного електроживлення, спеціальних засобів евакуації, клімат-контролю (окремо в місцях загального користування та в окремих офісах). Система безпеки в бізнес центрі повинна являти собою комплекс для контролю навколишньої території, входів та внутрішніх приміщень: відеоспостереження, датчики руху системи обмеження доступу в приміщення (з ідентифікацією кожного відвідувача).

Офісні центри Києва повинні бути забезпечені усією бізнес-інфраструктурою: власними охороняються стоянками, окремими телефонними лініями, власної міні-АТС, швидкісним інтернетом (у тому числі бездротові мережі - WiFi), спеціальними приміщеннями (конференц-залами, переговорними кімнатами, кімнатами відпочинку, побутовими приміщеннями , кухнями в офісах). У будівлі необхідні також підприємства громадського харчування: кафе, бари та ресторани. Служба безпеки бізнес центру класу «А» зазвичай виконує не тільки прямі обов'язки (охорона будівлі, приміщень і території), але й додаткові: перший контакт з відвідувачами (довідка, супровід в потрібний офіс, Попередження про візит, недопуск небажаних відвідувачів, рекламних агентів і розповсюджувачів, можливий контроль за працівниками офісів (за бажанням орендаря), складання графіка парафій і відходів співробітників.

Офіси класу «В» («В +»)

Офіси класів «В» і «В +» мають практично ті ж характеристики, що й класу «А», але мають явні недоліки з точки зору великих орендарів: не новий бізнес центр (тобто той же клас «А» після 5 -7 років використання), розташування не в центрі міста, недостатньо містка автостоянка, відносно дрібні приміщення.

До бізнес центрам класу «В +» відносять комплекси, що відрізняються від аналогів класу «А» незначно - лише по одному-двом параметрам. Так, часто до класу «В +» відносять бізнес центри, розташування поза межами ділового центру, але по решті характеристиками відповідають класу «А». Однак набагато частіше до класу «В +» відносять свої будівлі самі власники, щоб залучити великих орендарів або підняти ціну оренди. Сам бізнес центр при цьому може бути нічим не відрізнятиметься від аналогів класу «В».

Будинок бізнес центру класу «В» може бути новим або реконструйованим, монолітно-каркасним або цегляним. Внутрішнє планування може бути різною, але, як правило, обмежує серйозну модернізацію приміщень та розширення офісного штату. Тим не менш, приміщення дозволяє зробити сучасний офісний ремонт (включаючи установку фальшпідлог і підвісних стель). Внутрішня обробка повинна бути свіжою, відповідної місцевим поняттю «євроремонт». Проект будівлі може бути як індивідуальним, так і типовим. Але переважно все ж перше, причому з урахуванням побажань перший орендар.

До технічному оснащенню бізнес центрів класу «В» вимоги зазвичай практично такі ж, як і в класі «А»: комплекс повинен забезпечувати нормальну роботу співробітників і їх комунікації. Необхідний клімат-контроль у всьому будинку (можливі варіанти: наприклад, клімат-контроль в окремих приміщеннях і спліт-система в громадських місцях). Система безпеки повинна відповідати вимогам, описаним у класі «А». У той же час, системи життєзабезпечення можуть бути простіше: наприклад, не автоматичні, а приводяться в дію персоналом будівлі.

Як правило, в бізнес центрах класу «В» розміщуються офіси середніх компанії. Також такі бізнес центри вважаються хорошим варіантом для операційних офісів великих компаній - тобто офісів, які не виконують представницьких та іміджевих функцій.

Офіси класу «С»

Основні характеристики бізнес центрів класу «С» відповідають класу «В», але є недоліки (в розташуванні, в устаткуванні, в комунікаціях), серйозно ускладнюють роботу орендарів. Як правило, це застарілі офісні, адміністративні або соціальні будівлі в місцях, до яких незручно добиратися. Особливих вимог до офісів класу «С» не пред'являється - вірніше, вимоги визначає орендар, виходячи із специфіки бізнесу. Так, у них бізнес центрах класу «С» може бути нова система кондиціонування, але інженерні комунікації застаріли.

Клас «С» - найпоширеніший серед бізнес центрів Києва. (Багато експертів з нерухомості і самі орендарі вважають за краще називати такі будівлі більш «невибагливо»: офісний центр, офісний будинок.) До цього класу відносять всі бізнес центри, які не потрапляють за характеристиками ні в клас «А», ні в «В». Деякі київські ріелтори пропонують ввести також клас «D». На їхню думку, клас «С» повинен надавати набір зручностей, мінімально необхідний для сучасного бізнес центру: систему кондиціонування приміщень (спліт-систему), цілодобову охорону та «нормальний ремонт» приміщень. Бізнес центри, які не можуть надати зазначених мінімальних сервісів пропонується відносити до класу «D». Однак ввести це в практику поки не вдається: бізнес центри класу «С» настільки різноманітні по розташуванню, станом, розмірами, що цілком можна було б вводити класи «Е», «F» і так далі. Ні встановленої системи класифікації, ні професійних (і об'єктивних) класифікаторів в Києві поки немає. Тому поки клас «С» використовується для позначення всіх комплексів, що надають в оренду найдешевші офіси з мінімальним набором зручностей.

Майже всі бізнес центри класу «С» - це будівлі радянського періоду споруди різного призначення: колишні дитячі садки, школи, науково-дослідні інститути, держустанови. Вони різного «віку», в різному стані, розташовані в різних частинах міста. Будівлі цегляні або панельні, розплановані по коридорній системі з окремими приміщеннями невеликій площі.

Супутні послуги мінімальні. Наприклад, в будівлі може бути буфет (часто «радянського типу»), поверхнева прибирання приміщень. Бізнес центрів класу «С» абсолютно без охорони в Києві немає, хоча часто функції охорони виконує вахтер. Не всі бізнес центри класу «С» мають власну стоянку. Наявні комунікації в таких бізнес центрах зазвичай обмежені, що може ускладнювати роботу з телефонами або інтернетом.

Розташування бізнес центрів класу «С» може відрізнятися кардинально: вони можуть перебувати в центрі Києва (наприклад, на території заводу «Арсенал» на Печерську), в межах ділового району (наприклад, в будівлях заводу «Артем» на Лук'янівці), на околицях ( в промзонах Старої Дарниці, Борщагівки, Відрадного).

Оренда приміщення в Києві - питання серйозне. Для орендаря важливо не переплатити, але і тим більше не мати проблем з орендованим приміщенням. Тому після того, як ви виберіть приміщення, обов'язково огляньте його і ретельно проаналізуйте його документи. Тільки якщо у вас не буде питань по документах і нерозуміння з орендодавцем, можна без особливого ризику укладати договір оренди нежитлових приміщень.